Mieterhöhung: Voraussetzungen, Kappungsgrenze und typische Fehler

Die Grundregeln des § 558 BGB

Im laufenden Wohnraummietverhältnis führt der Standardweg zur höheren Miete über die Zustimmung des Mieters zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 BGB). Zwei zeitliche Voraussetzungen müssen zusammenkommen: Das Erhöhungsverlangen darf dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung zugehen (Jahressperrfrist), und die Miete muss zu dem Zeitpunkt, ab dem die Erhöhung gelten soll, 15 Monate unverändert sein. Praktisch heißt das: Zugang des Verlangens nach zwölf Monaten, Wirkung nach 15 – Erhöhungen nach Modernisierung oder wegen gestiegener Betriebskosten bleiben bei diesen Fristen außer Betracht.

Die Kappungsgrenze: 20 oder 15 Prozent

Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen (§ 558 Abs. 3 BGB). In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die die Landesregierungen per Verordnung bestimmen, gilt eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent – das betrifft viele Großstädte und Universitätsstädte. Die Kappungsgrenze gilt unabhängig davon, ob die ortsübliche Vergleichsmiete noch höher läge: Wer lange nicht erhöht hat, kann den Rückstand nicht in einem Schritt aufholen.

Begründungsmittel: Mietspiegel, Vergleichswohnungen, Gutachten

Das Erhöhungsverlangen muss in Textform ergehen und begründet werden (§ 558a BGB). Zulässige Begründungsmittel sind insbesondere der Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Sachverständigengutachten oder die Benennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen mit ihren Mieten. Existiert ein qualifizierter Mietspiegel, müssen dessen Werte im Verlangen mitgeteilt werden, auch wenn Sie anders begründen. Ohne taugliche Begründung ist das Verlangen formell unwirksam – es setzt dann keine Fristen in Gang, und das Verfahren beginnt später von vorn.

Zustimmungsfrist und Klagefrist (§ 558b BGB)

Der Mieter hat eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Verlangens. Stimmt er zu, schuldet er die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang. Beispiel: Zugang im März – Überlegungsfrist bis Ende Mai, erhöhte Miete ab dem 1. Juni. Stimmt der Mieter nicht oder nur teilweise zu, müssen Sie innerhalb von drei weiteren Monaten Klage auf Zustimmung erheben (§ 558b Abs. 2 BGB). Wer diese Klagefrist verpasst, muss das gesamte Verfahren mit einem neuen Verlangen wiederholen. Eine Teilzustimmung wirkt nur in ihrer Höhe – für den Rest gilt dieselbe Klagefrist.

Abgrenzung: Modernisierung, Index- und Staffelmiete

Von der Vergleichsmietenerhöhung zu unterscheiden ist die Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB): Nach einer angekündigten Modernisierung dürfen jährlich 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Kosten auf die Miete umgelegt werden, gedeckelt auf 3 Euro je Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren – bei Mieten unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro (§ 559 Abs. 3a BGB). Häufigste Fehlerquellen sind die Ankündigung (§ 555c BGB) und die Abgrenzung zur nicht umlagefähigen Instandhaltung.

Bei einer vereinbarten Staffelmiete (§ 557a BGB) sind Erhöhungen nach §§ 558, 559 BGB während der Laufzeit ausgeschlossen – die Staffeln gelten, wie sie vereinbart sind. Bei der Indexmiete (§ 557b BGB) folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex; eine zusätzliche Vergleichsmietenerhöhung ist ausgeschlossen, die Modernisierungserhöhung nur eingeschränkt möglich. Welcher Erhöhungsweg offensteht, bestimmt also zuerst der Mietvertrag.

Typische Formfehler

• –Verlangen nicht an alle Mieter gerichtet oder nicht von allen Vermietern erklärt.
• –Begründung fehlt oder ist untauglich – etwa ein nicht einschlägiger Mietspiegel oder nur zwei Vergleichswohnungen.
• –Jahressperrfrist oder 15-Monats-Regel falsch berechnet, weil auf das Datum des Schreibens statt auf den Zugang abgestellt wurde.
• –Kappungsgrenze überschritten oder die abgesenkte 15-Prozent-Grenze des Gebiets übersehen.
• –Ausgangsmiete falsch angesetzt, etwa Brutto- statt Nettokaltmiete verglichen.
• –Klagefrist nach § 558b Abs. 2 BGB verpasst – das Verfahren beginnt von vorn.

Wie Erhöhungspotenzial ermittelt, das Verlangen formuliert und die Zustimmung notfalls eingeklagt wird, zeigt die Seite Mieterhöhung durchsetzen. Der Streitwert der Zustimmungsklage bemisst sich nach dem Jahresbetrag der Erhöhung – die gesetzlichen Gebühren dazu lassen sich mit dem RVG-Rechner überschlagen, die Abrechnungslogik erklärt die Seite Honorar & Kosten.