Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten für Vermieter

Wann kommt es zur Räumungsklage?

Eine Räumungsklage setzt voraus, dass das Mietverhältnis beendet ist – in der Praxis meist durch Kündigung. Der häufigste Fall ist die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs: Sie ist möglich, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem erheblichen Teil davon in Verzug ist oder der Rückstand insgesamt zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Daneben kommen die ordentliche Kündigung (§ 573 BGB, etwa wegen Eigenbedarfs oder Pflichtverletzungen) und die fristlose Kündigung aus anderen wichtigen Gründen in Betracht.

Zieht der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist beziehungsweise nach Zugang der fristlosen Kündigung nicht aus, darf der Vermieter nicht selbst handeln: Schlösser austauschen oder die Wohnung ausräumen ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB). Der einzige rechtssichere Weg zur Wohnung führt über das Räumungsurteil und den Gerichtsvollzieher.

Ablauf der Räumungsklage in fünf Schritten

1. 01

   Wirksame Kündigung

   Grundlage jedes Räumungsverfahrens. Formfehler – falsche Begründung, fehlende Angaben, falscher Adressat – sind der häufigste Grund für verlorene Prozesse. Bei Zahlungsverzug wird in der Praxis fristlos und hilfsweise ordentlich gekündigt.

2. 02

   Auszugsfrist und letzte Aufforderung

   Nach der Kündigung erhält der Mieter eine klare Frist zur Herausgabe. Reagiert er nicht, sollte ohne langes Zuwarten Klage erhoben werden – jeder Monat kostet Mietausfall.

3. 03

   Klage beim Amtsgericht

   Zuständig ist ausschließlich das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt (§ 29a ZPO) – unabhängig vom Streitwert. Sinnvoll ist die Kombination aus Räumungs- und Zahlungsklage, damit Rückstände gleich mittituliert werden.

4. 04

   Verfahren und Urteil

   Das Gericht stellt die Klage zu, der Mieter kann sich verteidigen (Mängeleinwände, Härtefall, Schonfristzahlung). Je nach Gegenwehr entscheidet das Gericht nach Aktenlage, mündlicher Verhandlung oder Beweisaufnahme. Das Gericht kann dem Mieter auf Antrag eine Räumungsfrist gewähren (§ 721 ZPO).

5. 05

   Zwangsräumung

   Aus dem rechtskräftigen (oder für vorläufig vollstreckbar erklärten) Urteil vollstreckt der Gerichtsvollzieher (§ 885 ZPO). Kostensparende Alternative: die sogenannte Berliner Räumung (§ 885a ZPO), bei der nur der Besitz übergeben wird und der Vermieter sein Pfandrecht an zurückgelassenen Sachen ausübt.

Wie lange dauert eine Räumungsklage?

Pauschale Zusagen sind unseriös – realistisch sind je nach Gericht und Gegenwehr etwa vier bis zwölf Monate von der Klageeinreichung bis zur tatsächlichen Räumung. Die Dauer hängt vor allem ab von:

• –Auslastung des zuständigen Amtsgerichts
• –Verteidigung des Mieters (Mängel, Härtefallantrag nach § 574 BGB, Beweisaufnahme)
• –gerichtlich gewährten Räumungsfristen (§ 721 ZPO)
• –Terminlage des Gerichtsvollziehers bei der Vollstreckung

Beschleunigen lässt sich das Verfahren durch eine belastbare Kündigung, vollständige Anträge ab dem ersten Schriftsatz und schnelle Reaktion auf gerichtliche Verfügungen – genau hier liegt der praktische Wert anwaltlicher Vertretung.

Was kostet eine Räumungsklage?

Gerichtskosten und Anwaltsgebühren richten sich nach dem Streitwert. Bei Räumungsklagen wegen Wohnraum ist das die Jahreskaltmiete (§ 41 Abs. 2 GKG); eingeklagte Rückstände erhöhen den Wert. Die gesetzlichen Gebühren lassen sich mit unserem RVG-Rechner überschlagen; die Abrechnungslogik erklärt die Seite Honorar & Kosten.

Verliert der Mieter, trägt er die Kosten des Rechtsstreits (§ 91 ZPO). Wirtschaftlich wichtig: Bei zahlungsunfähigen Mietern lässt sich die Kostenerstattung oft nur teilweise realisieren – die Strategie sollte deshalb von Anfang an auch die Beitreibbarkeit im Blick haben.

Die Schonfristzahlung – häufigster Wendepunkt im Verfahren

Bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter die Kündigung nachträglich unwirksam machen, indem er innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage den vollständigen Rückstand begleicht oder eine öffentliche Stelle die Übernahme erklärt (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lässt die Schonfristzahlung eine daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung unberührt – deshalb gehört die zweigleisige Kündigung zum Standard jeder vermieterseitigen Strategie.

Typische Fehler von Vermietern

• –Zu langes Zuwarten nach der Kündigung – der Mietausfall wächst, ohne dass Druck entsteht.
• –Kündigung ohne saubere Rückstandsaufstellung oder mit Formfehlern.
• –Nur fristlos gekündigt – die Schonfristzahlung hebelt das Verfahren aus.
• –Eigenmächtige Räumung oder Schlossaustausch – Schadensersatzrisiko statt Lösung.
• –Nur auf Räumung geklagt und die Zahlungsansprüche nicht mittituliert.