Ratgeber
Immobilienrecht
Kauf und Verkauf einer Immobilie: vom Vertragsentwurf, der vor dem Notartermin auf dem Tisch liegt, bis zu Mängeln, die erst nach dem Einzug auffallen. Der rote Faden ist die Frage, wofür welche Seite einsteht.
Geschrieben für Käufer und Verkäufer von Wohnungen, Häusern und Grundstücken. Die Beiträge ordnen die Rechtslage ein und ersetzen keine Prüfung Ihres Vertrags.
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- Immobilienverkauf: Haftung und Gewährleistung des VerkäufersVerkäufer haften für Sachmängel nach §§ 434, 437 BGB; bei Gebrauchtimmobilien wird die Haftung im Kaufvertrag üblicherweise ausgeschlossen. Der Ausschluss schützt aber nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln und übernommenen Garantien (§ 444 BGB). Offenbarungspflichtig sind wesentliche Umstände, die der Käufer nicht erkennen kann – etwa verdeckte Feuchtigkeitsschäden oder fehlende Baugenehmigungen. Der beste Schutz ist die dokumentierte Offenlegung bekannter Mängel vor der Beurkundung.
- Mängel nach dem Hauskauf: Ansprüche und FristenBei Mängeln nach dem Hauskauf kommen Nacherfüllung, Rücktritt, Minderung und Schadensersatz in Betracht (§ 437 BGB). Der übliche Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheit garantiert hat (§ 444 BGB). Mängelansprüche beim Bauwerk verjähren regelmäßig in fünf Jahren ab Übergabe, bei Arglist gilt die regelmäßige Verjährung ab Kenntnis (§ 438 BGB). Wichtigste Regel: erst Beweise sichern – notfalls per selbständigem Beweisverfahren (§ 485 ZPO) –, dann sanieren.
- Notar oder eigener Anwalt beim Immobilienkauf?Beides hat unterschiedliche Rollen: Der Notar ist beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben, arbeitet aber neutral für beide Seiten und darf keine Partei einseitig beraten (§ 14 BNotO). Er prüft weder den Kaufpreis noch den Zustand der Immobilie, noch ob Klauseln Sie benachteiligen. Genau das leistet ein eigener Anwalt: einseitige Prüfung und Verhandlung des Entwurfs vor der Beurkundung. Besonders wichtig ist das bei Bauträgerverträgen, Eigentumswohnungen, Auslandsbezug und ungewöhnlichen Klauseln.
- Immobilienkaufvertrag prüfen: Checkliste vor dem NotarterminPrüfen Sie den notariellen Kaufvertragsentwurf vollständig, bevor Sie unterschreiben – nach der Beurkundung ist der Vertrag bindend. Entscheidend sind Beschaffenheitsangaben, der Gewährleistungsausschluss, die Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufpreises, die Auflassungsvormerkung und übernommene Belastungen. Verkauft ein Unternehmer an einen Verbraucher, soll der Entwurf zwei Wochen vor dem Termin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG) – diese Frist ist Ihre Prüfzeit. Der Notar belehrt neutral; eine einseitige Bewertung in Ihrem Interesse leistet nur eine anwaltliche Prüfung.
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