Notar oder eigener Anwalt beim Immobilienkauf?

Die kurze Antwort: kein Entweder-oder

Der Notar ist beim Immobilienkauf gesetzlich vorgeschrieben – ohne notarielle Beurkundung kommt der Kaufvertrag nicht wirksam zustande (§ 311b BGB). Ein eigener Anwalt ist deshalb keine Alternative zum Notar, sondern eine Ergänzung mit einer völlig anderen Rolle: Der Notar ist neutraler Amtsträger für beide Seiten, der Anwalt vertritt ausschließlich Ihre Interessen. Die Frage lautet also nicht „Notar oder Anwalt?“, sondern: Wer prüft den Vertrag einseitig aus meiner Position – bevor ich unterschreibe?

Was der Notar leistet

Der Notar entwirft den Kaufvertrag, beurkundet ihn und steuert die Abwicklung: Eintragung der Auflassungsvormerkung, Einholung von Genehmigungen und Löschungsunterlagen, Fälligkeitsmitteilung, Eigentumsumschreibung. Er ist verpflichtet, den Willen der Beteiligten zu erforschen und über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren (§ 17 BeurkG). Das ist wertvoll – aber es geschieht neutral. Der Notar ist nicht Vertreter einer Partei, sondern unabhängiger und unparteiischer Betreuer aller Beteiligten (§ 14 BNotO). Er darf deshalb gerade nicht einseitig für Sie verhandeln oder Ihnen sagen, welche Klausel Sie besser streichen lassen sollten.

Was der Notar nicht prüft

• –Ob der Kaufpreis angemessen ist – die wirtschaftliche Seite des Geschäfts ist nicht seine Aufgabe.
• –Den baulichen Zustand der Immobilie und mögliche Mängel.
• –Ob einzelne Klauseln für Sie günstig oder nachteilig sind – die Belehrung erklärt Regelungen, sie bewertet sie nicht einseitig.
• –Teilungserklärung, Beschlusssammlung und Hausgeldsituation bei Eigentumswohnungen im Detail.
• –Ob die Angaben des Verkäufers vollständig und richtig sind.
• –Ihr Finanzierungsrisiko – der beurkundete Vertrag bindet unabhängig davon, ob Ihre Bank auszahlt.

Das ist kein Versäumnis des Notars, sondern Folge seiner gesetzlichen Rolle: Er sichert die formale Wirksamkeit und die geordnete Abwicklung des Geschäfts – nicht dessen inhaltliche Ausgewogenheit zugunsten einer Seite. Wer den Entwurf am Beurkundungstisch zum ersten Mal hört, hat diese Lücke niemandem übertragen.

Wann anwaltliche Prüfung besonders wichtig ist

• –Bauträgervertrag: Ratenzahlung nach Baufortschritt (Makler- und Bauträgerverordnung), Fertigstellungsfristen, Abnahmeregelungen und Vertragsstrafen bergen Risiken, die im Standardkauf nicht vorkommen.
• –Eigentumswohnung: Die eigentlichen Risiken stehen in Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und WEG-Protokollen – Dokumente, die der Notartermin nicht aufarbeitet.
• –Auslandsbezug: Beteiligte im Ausland, ausländisches Ehegüterrecht oder Vollmachtsfragen machen die Gestaltung fehleranfällig.
• –Ungewöhnliche Klauseln: Kaufpreisfälligkeit vor Eintragung der Auflassungsvormerkung, Verzicht auf Sicherungsmechanismen oder auffällige Haftungsregelungen sind Warnsignale.
• –Verkäufe aus Erbengemeinschaft oder Trennungssituationen: Hier kommen Vertretungs- und Zustimmungsfragen hinzu.
• –Hoher Anteil mündlicher Zusagen: Was nicht in der Urkunde steht, ist später kaum durchsetzbar – die Übersetzung von Zusagen in Vertragsklauseln ist Anwaltsarbeit.

Kostenrelation: Was kostet was?

Die Notarkosten sind gesetzlich festgelegt (GNotKG) und richten sich nach dem Geschäftswert, im Regelfall also nach dem Kaufpreis. Sie fallen in gleicher Höhe an, ob Sie zusätzlich anwaltlich beraten sind oder nicht – durch die Vertragsprüfung sparen Sie beim Notar nichts, Sie verlieren aber auch nichts. Die anwaltliche Prüfung kommt als eigener Posten hinzu, wird vorab als Vergütung vereinbart und macht regelmäßig nur einen kleinen Bruchteil der gesamten Erwerbsnebenkosten aus. Gemessen daran, dass sie das einzige Element im gesamten Ablauf ist, das ausschließlich Ihre Interessen vertritt, ist das Verhältnis eindeutig. Wie anwaltliche Vergütung grundsätzlich funktioniert, erklärt die Seite Honorar & Kosten.

So kombinieren Sie Notar und Anwalt sinnvoll

1. 01

   Entwurf früh anfordern

   Lassen Sie sich den Kaufvertragsentwurf so früh wie möglich geben. Beim Kauf vom Unternehmer soll er ohnehin zwei Wochen vor Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG).

2. 02

   Anwaltlich prüfen lassen

   Die einseitige Prüfung bewertet Beschaffenheitsangaben, Gewährleistungsausschluss, Fälligkeitsmechanismus und Belastungen aus Ihrer Position und formuliert konkrete Änderungswünsche.

3. 03

   Änderungen an den Notar geben

   Änderungswünsche gehen formuliert an Notar und Gegenseite. Vieles lässt sich vor dem Termin unstreitig anpassen – am Beurkundungstisch dagegen kaum noch.

4. 04

   Beurkunden und Abwicklung laufen lassen

   Ist der Entwurf verhandelt, übernimmt der Notar seine Kernrolle: rechtssichere Beurkundung und Abwicklung bis zur Eigentumsumschreibung.

Was die anwaltliche Prüfung im Einzelnen umfasst, zeigt die Seite Immobilienkaufvertrag prüfen lassen. Eine Checkliste der wichtigsten Vertragspunkte finden Sie im Ratgeber Checkliste vor dem Notartermin.