Immobilienkaufvertrag prüfen: Checkliste vor dem Notartermin

Warum die Prüfung vor den Notartermin gehört

Der Kauf einer Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b BGB). Mit der Unterschrift beim Notar ist der Vertrag bindend – Nachverhandlungen sind danach praktisch ausgeschlossen. Der Entwurf stammt zwar vom Notar, beruht aber auf den Angaben von Verkäufer oder Makler. Der Notar belehrt beide Seiten neutral über die rechtliche Bedeutung der Regelungen; ob einzelne Klauseln gerade Sie benachteiligen, bewertet er nicht. Deshalb gilt: Der Entwurf gehört vollständig gelesen und geprüft, bevor der Termin stattfindet – nicht erst am Beurkundungstisch.

Die Zwei-Wochen-Frist: Ihre gesetzliche Prüfzeit

Verkauft ein Unternehmer an einen Verbraucher – typisch beim Kauf vom Bauträger oder gewerblichen Verkäufer –, soll der Vertragstext dem Verbraucher zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Diese Frist existiert genau dafür, den Entwurf in Ruhe zu prüfen und prüfen zu lassen. Bei einem Kauf von privat gilt die Frist nicht zwingend – trotzdem sollten Sie sich vergleichbare Zeit nehmen. Wird auf einen kurzfristigen Termin gedrängt, ist das ein Warnsignal, kein Zeichen von Professionalität.

Die 10-Punkte-Checkliste für den Kaufvertragsentwurf

1. 01

   Beschaffenheitsangaben

   Steht im Vertrag, was Ihnen zugesagt wurde – Wohnfläche, Sanierungen, Baujahr, Nutzbarkeit? Mündliche Zusagen, die nicht in der Urkunde stehen, sind später kaum durchsetzbar.

2. 02

   Gewährleistungsausschluss

   Gebrauchtimmobilien werden fast immer unter Ausschluss der Sachmängelhaftung verkauft. Prüfen Sie die Reichweite: Der Ausschluss erfasst keine arglistig verschwiegenen Mängel und keine übernommenen Garantien (§ 444 BGB).

3. 03

   Fälligkeit des Kaufpreises

   Der Kaufpreis darf erst fällig werden, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen vorliegen: eingetragene Auflassungsvormerkung, gesicherte Lastenfreistellung, erforderliche Genehmigungen und der Verzicht der Gemeinde auf Vorkaufsrechte.

4. 04

   Auflassungsvormerkung

   Die Vormerkung (§ 883 BGB) sichert Ihren Eigentumsverschaffungsanspruch im Grundbuch. Zahlen Sie nie, bevor sie eingetragen ist – abweichende Konstruktionen sind ein Alarmzeichen.

5. 05

   Belastungen im Grundbuch

   Abteilung II und III des Grundbuchauszugs: Grundschulden, Wohnrechte, Wegerechte, Nießbrauch. Der Vertrag muss klar regeln, was gelöscht wird und was Sie übernehmen.

6. 06

   Übergabetermin und Besitzübergang

   Wann gehen Besitz, Nutzen und Lasten über? Der Besitzübergang gehört an die vollständige Kaufpreiszahlung gekoppelt – nicht an bloße Zusagen.

7. 07

   Kostenverteilung

   Üblich: Der Käufer trägt Notar- und Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer, der Verkäufer die Kosten der Lastenfreistellung. Abweichungen davon sollten Ihnen auffallen und erklärbar sein.

8. 08

   WEG-Besonderheiten bei Eigentumswohnungen

   Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschlusssammlung, Hausgeldrückstände, beschlossene Sonderumlagen und eine etwaige Verwalterzustimmung gehören geprüft – die teuersten Risiken stehen in den Protokollen, nicht im Exposé.

9. 09

   Inventar und Nebenabreden

   Alles, was zum Geschäft gehört, muss in die Urkunde – auch mitverkauftes Inventar wie Küche oder Markisen. Nebenabreden außerhalb der Beurkundung sind riskant und können die Wirksamkeit gefährden.

10. 10

    Bestehende Mietverhältnisse

    Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB): Sie treten in laufende Mietverträge ein. Prüfen Sie Mietverträge, Kautionsabwicklung und – bei geplanter Eigennutzung – realistisch die Chancen einer Eigenbedarfskündigung.

Wann Sie einen Anwalt einschalten sollten

Die Checkliste hilft, Auffälligkeiten zu erkennen – sie ersetzt aber keine einseitige rechtliche Bewertung. Anwaltliche Prüfung ist besonders sinnvoll bei Bauträgerverträgen, Eigentumswohnungen mit umfangreichen WEG-Unterlagen, übernommenen Belastungen, ungewöhnlichen Zahlungs- oder Haftungsklauseln und immer dann, wenn Ihnen einzelne Regelungen niemand schlüssig erklären kann. Wie eine solche Prüfung abläuft, zeigt die Seite Immobilienkaufvertrag prüfen lassen; die Abrechnungslogik anwaltlicher Vergütung erklärt die Seite Honorar & Kosten. Gemessen am Kaufpreis und an den übrigen Erwerbsnebenkosten ist die Prüfung regelmäßig der kleinste Posten des gesamten Vorhabens.

Typische Fehler vor dem Notartermin

• –Den Entwurf erst am Beurkundungstermin zum ersten Mal lesen.
• –Mündliche Zusagen des Verkäufers oder Maklers nicht in die Urkunde aufnehmen lassen.
• –Terminsdruck nachgeben, statt die Zwei-Wochen-Frist als Prüfzeit zu nutzen.
• –Grundbuchauszug und Teilungserklärung ungelesen abheften.
• –Auf die Aussage „alles Standard“ vertrauen – Standardklauseln können im Einzelfall genau falsch sein.

Wer diese Punkte vor dem Termin abarbeitet, verhandelt aus einer stärkeren Position – und unterschreibt nur, was er wirklich verstanden hat. Einen Überblick über die rechtliche Begleitung des gesamten Kaufs gibt die Seite Anwalt beim Immobilienkauf.