Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen und typische Fehler

Wann Eigenbedarf eine Kündigung trägt

Die Eigenbedarfskündigung ist der praktisch wichtigste Fall der ordentlichen Vermieterkündigung: Sie setzt voraus, dass Sie die Wohnung für sich, Ihre Familienangehörigen oder Angehörige Ihres Haushalts benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). „Benötigen" heißt nicht Notlage – es genügen vernünftige, nachvollziehbare Gründe für den Nutzungswunsch. Der Bedarf muss aber ernsthaft sein und im Zeitpunkt der Kündigung tatsächlich bestehen; ein bloßer Vorratsbeschluss für eine unbestimmte Zukunft reicht nicht.

Der begünstigte Personenkreis

Eigenbedarf können Sie geltend machen für sich selbst, für Familienangehörige – etwa Kinder, Eltern oder Geschwister – und für Angehörige Ihres Haushalts, zum Beispiel eine Pflegekraft. Bei entfernteren Verwandten verlangt die Rechtsprechung eine besondere persönliche Bindung. Juristische Personen wie eine GmbH können keinen Eigenbedarf geltend machen; bei Personengesellschaften und Miteigentümergemeinschaften gelten Sonderregeln, die vor der Kündigung geprüft werden sollten.

Die Begründung im Kündigungsschreiben

Die Gründe des berechtigten Interesses müssen im Kündigungsschreiben selbst angegeben werden (§ 573 Abs. 3 BGB). Das Gericht verlangt konkrete Angaben: Wer soll einziehen, in welchem Verhältnis steht die Person zu Ihnen, und warum soll gerade diese Wohnung genutzt werden? Formulierungen wie „wir benötigen die Wohnung für Familienangehörige" genügen nicht – die Kündigung ist dann bereits formell unwirksam, ganz gleich, wie berechtigt der Bedarf in der Sache ist. Ein Nachschieben von Gründen ist nur sehr begrenzt möglich. Die Kündigung muss zudem schriftlich erfolgen und allen Mietern zugehen.

Fristen und Sperrfristen

Es gelten die ordentlichen Kündigungsfristen nach Wohndauer: drei Monate, ab fünf Jahren Mietdauer sechs Monate, ab acht Jahren neun Monate (§ 573c BGB). Hinzu kommen kann die Sperrfrist des § 577a BGB: Wurde die vermietete Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und danach verkauft, darf der Erwerber frühestens drei Jahre nach dem Erwerb wegen Eigenbedarfs kündigen – per Landesverordnung verlängert sich diese Frist in vielen Städten auf bis zu zehn Jahre. Wer eine umgewandelte Wohnung kauft, sollte die Sperrfrist vor dem Erwerb kennen, nicht danach.

Der Härtefallwiderspruch des Mieters

Der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn der Auszug für ihn oder seine Familie eine unzumutbare Härte bedeuten würde (§ 574 BGB) – typische Gesichtspunkte sind hohes Alter, schwere Krankheit, lange Mietdauer oder fehlender zumutbarer Ersatzwohnraum. Der Widerspruch muss schriftlich und grundsätzlich spätestens zwei Monate vor dem Kündigungstermin erklärt werden. Dann wägt das Gericht die Interessen beider Seiten ab. Für Vermieter heißt das: Die eigene Bedarfslage sollte mit Fakten unterlegt sein, damit sie in der Abwägung Gewicht hat.

Anbietpflicht und vorgetäuschter Eigenbedarf

Wird bis zum Ablauf der Kündigungsfrist eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder derselben Wohnanlage frei, müssen Sie sie dem gekündigten Mieter anbieten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs macht die Verletzung dieser Anbietpflicht die Kündigung nicht unwirksam, kann aber Schadensersatzansprüche auslösen.

Deutlich teurer wird vorgetäuschter Eigenbedarf: Zieht die Bedarfsperson nach dem Auszug des Mieters nicht ein und war der Bedarf nur vorgeschoben, schuldet der Vermieter Schadensersatz – Umzugskosten, Maklerkosten und die Mietdifferenz zur neuen Wohnung können über Jahre zusammenkommen. Entfällt der Bedarf noch vor Ablauf der Kündigungsfrist, müssen Sie den Mieter darüber informieren. Echter, sauber dokumentierter Bedarf ist deshalb die beste Absicherung.

Typische Fehler im Überblick

• –Formelhafte Begründung ohne konkrete Bedarfsperson und Nutzungsinteresse – die Kündigung ist formell unwirksam.
• –Sperrfrist nach Umwandlung (§ 577a BGB) übersehen, insbesondere nach dem Kauf einer vermieteten Eigentumswohnung.
• –Nicht alle Mieter im Kündigungsschreiben adressiert oder Zustellung nicht dokumentiert.
• –Freiwerdende Alternativwohnung im selben Haus nicht angeboten.
• –Bedarf entfällt vor Fristablauf, der Mieter wird nicht informiert – Schadensersatzrisiko.
• –Unvorbereitet in die Härtefallabwägung gegangen, statt die eigene Bedarfslage mit Fakten zu belegen.

Wie eine anwaltlich begleitete Eigenbedarfskündigung abläuft – von der Dokumentation des Bedarfs bis zur Räumungsklage – zeigt die Seite Eigenbedarfskündigung durchsetzen. Zieht der Mieter trotz wirksamer Kündigung nicht aus, erklärt unser Beitrag Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten die nächsten Schritte; die gesetzlichen Gebühren lassen sich mit dem RVG-Rechner überschlagen.