Mieter zahlt nicht: Schritte, Fristen und Kündigung für Vermieter

Erste Schritte: die richtige Reihenfolge

Bleibt die Miete aus, kostet jeder Monat Zuwarten bares Geld – und unstrukturiertes Vorgehen kostet später den Prozess. Bewährt hat sich diese Reihenfolge:

1. 01

   Rückstand exakt beziffern

   Mietkonto prüfen, Teilzahlungen sauber verrechnen und dokumentieren, welche Monate mit welchem Betrag offen sind. Eine unklare Rückstandsaufstellung ist das häufigste Einfallstor für die Verteidigung des Mieters.

2. 02

   Zahlungsaufforderung mit Frist

   Den Mieter schriftlich zur Zahlung binnen klarer Frist auffordern. Rechtlich ist das vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs nicht zwingend – taktisch klärt es früh, ob der Mieter zahlen kann und will.

3. 03

   Kündigungsschwelle prüfen

   Ist der gesetzliche Rückstand erreicht, sollte ohne langes Zögern gekündigt werden – fristlos und hilfsweise ordentlich (dazu unten).

4. 04

   Zahlung und Räumung gerichtlich durchsetzen

   Zieht der Mieter nicht aus oder zahlt er nicht, werden Räumungs- und Zahlungsklage sinnvollerweise kombiniert, damit der Rückstand gleich mittituliert wird.

Die Kündigungsschwelle des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB

Fristlos kündigen dürfen Sie in zwei Konstellationen: Der Mieter ist an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug – bei Wohnraum bedeutet das einen Rückstand von mehr als einer Monatsmiete (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Oder der Rückstand erstreckt sich über einen längeren Zeitraum und erreicht insgesamt zwei Monatsmieten (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Eine vorherige Abmahnung ist bei Zahlungsverzug nicht erforderlich. Entscheidend ist die exakte Berechnung: Wer die Schwelle falsch bestimmt oder Teilzahlungen unsauber verrechnet, riskiert eine unwirksame Kündigung – und trägt am Ende die Kosten des verlorenen Räumungsprozesses.

Schonfristzahlung: warum die zweigleisige Kündigung Standard ist

Nach der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs kann der Mieter das Verfahren kippen: Zahlt er den vollständigen Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Räumungsklage oder erklärt eine öffentliche Stelle (etwa das Jobcenter) die Übernahme, wird die fristlose Kündigung unwirksam (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Das gilt nur nicht, wenn der Kündigung innerhalb der letzten zwei Jahre bereits eine so geheilte Kündigung vorausgegangen ist.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs lässt die Schonfristzahlung eine daneben hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung unberührt. Deshalb gehört es zum vermieterseitigen Standard, fristlos und zugleich hilfsweise ordentlich zu kündigen – sonst steht das Verfahren nach der Zahlung wieder am Anfang.

Verjährung: Zahlungsansprüche rechtzeitig sichern

Mietforderungen verjähren regelmäßig in drei Jahren, gerechnet ab dem Ende des Jahres, in dem die Miete fällig wurde (§§ 195, 199 BGB). Ein Rückstand aus dem Jahr 2023 verjährt also mit Ablauf des 31.12.2026. Klage oder Mahnbescheid hemmen die Verjährung; ein rechtskräftiger Titel ist 30 Jahre vollstreckbar – auch gegen einen Mieter, der heute zahlungsunfähig ist und später wieder Einkommen hat. Alte Rückstände sollten deshalb tituliert und nicht abgeschrieben werden.

Was Sie nicht tun sollten

• –Kaution verrechnen: Im laufenden Mietverhältnis darf die Kaution grundsätzlich nicht mit Rückständen verrechnet werden – sie sichert Ansprüche bei Mietende.
• –Schlösser austauschen oder die Wohnung ausräumen: Das ist verbotene Eigenmacht (§ 858 BGB) und löst Schadensersatzansprüche aus – auch bei wirksamer Kündigung führt der Weg nur über den Gerichtsvollzieher.
• –Nur fristlos kündigen: Ohne hilfsweise ordentliche Kündigung hebelt die Schonfristzahlung das gesamte Verfahren aus.
• –Zu lange zuwarten: Der Mietausfall wächst, die Beitreibungschancen sinken, und alte Forderungen rücken der Verjährung entgegen.
• –Teilzahlungen unklar verbuchen: Ohne dokumentierte Tilgungsreihenfolge lässt sich die Kündigungsschwelle vor Gericht schwer belegen.

Wenn der Mieter trotz Kündigung nicht auszieht

Zieht der Mieter nach der Kündigung nicht aus, bleibt nur die Räumungsklage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung – den Ablauf im Einzelnen erklärt unser Beitrag Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten. Die Gerichts- und Anwaltskosten richten sich nach dem Streitwert und lassen sich mit dem RVG-Rechner überschlagen; als Verzugsschaden schuldet sie im Ergebnis grundsätzlich der säumige Mieter. Wie eine anwaltliche Vertretung bei Mietrückständen konkret abläuft, zeigt die Seite Mieter zahlt nicht – Rückstände durchsetzen.