Mängel nach dem Immobilienkauf – Ansprüche prüfen und durchsetzen
Trotz Ausschluss: Bei Arglist und Zusagen bestehen Ansprüche – wir setzen sie durch.
- Rechtsanwaltskammer Karlsruhe
- Antwort innerhalb 24 h (werktags)
Kurz beantwortet
Auch wenn im Kaufvertrag „gekauft wie gesehen“ steht: Der Gewährleistungsausschluss schützt den Verkäufer nicht, wenn er Mängel arglistig verschwiegen oder Eigenschaften zugesichert hat (§ 444 BGB). Dann kommen Nacherfüllung, Schadensersatz, Minderung oder sogar Rückabwicklung in Betracht (§ 437 BGB). Entscheidend sind Beweise und Tempo – wir prüfen Ihre Ansprüche, sichern Beweise und setzen durch.
Das übernehmen wir für Sie
Anspruchsprüfung: Was wusste der Verkäufer, was wurde zugesichert, was deckt der Ausschluss wirklich ab.
Beweissicherung: Koordination mit Bausachverständigen, selbständiges Beweisverfahren (§ 485 ZPO) vor Verjährungseintritt.
Außergerichtliche Geltendmachung mit Fristsetzung – oft der schnellste Weg zur Einigung.
Klage auf Schadensersatz, Minderung oder Rückabwicklung des Kaufvertrags.
Abwehrberatung, wenn Sie als Käufer überzogene Forderungen des Verkäufers erhalten (z.B. nach Rücktrittsversuchen).
So läuft das Mandat ab
- 01
Mangel und Unterlagen einreichen
Fotos, Kaufvertrag, Exposé und die Kommunikation mit dem Verkäufer – daraus entsteht das erste Lagebild.
- 02
Anspruchs- und Beweisanalyse
Wir bewerten Arglist-Indizien, Zusicherungen und Fristen und empfehlen, ob ein Gutachten oder Beweisverfahren nötig ist.
- 03
Verkäufer in Anspruch nehmen
Anwaltliches Aufforderungsschreiben mit Frist – substantiiert und mit klarer Rechtsfolge, nicht als Beschwerdebrief.
- 04
Gerichtlich durchsetzen
Bleibt die Einigung aus, klagen wir – mit gesicherter Beweislage und realistisch bezifferter Forderung.
Das brauchen wir von Ihnen
Alles lässt sich digital über die Mandatsanfrage übermitteln – fehlende Unterlagen klären wir im ersten Gespräch.
- Kaufvertrag inklusive Anlagen
- Exposé und Kommunikation vor dem Kauf (E-Mails, Nachrichten)
- Fotos/Dokumentation der Mängel und ggf. vorhandene Gutachten
- Kostenvoranschläge oder Rechnungen zur Schadenshöhe
Was Sie nicht unterschätzen sollten
Verjährung läuft
Mängelansprüche beim Bauwerk verjähren regelmäßig in fünf Jahren ab Übergabe (§ 438 BGB); bei Arglist gelten die Regelverjährungsfristen ab Kenntnis. Wer zu lange sammelt statt handelt, verliert durchsetzbare Ansprüche.
Beweislast liegt bei Ihnen
Sie müssen Mangel, Vorkenntnis des Verkäufers bzw. Zusicherung beweisen. Eigenmächtige Sanierung vor Beweissicherung vernichtet regelmäßig das beste Beweismittel.
Arglist ist mehr als Schweigen
Arglist verlangt, dass der Verkäufer den Mangel kannte oder für möglich hielt und damit rechnete, dass Sie bei Kenntnis nicht oder anders gekauft hätten. Indizien (Überstreichen, frühere Reparaturen, Zeugenaussagen) entscheiden.
Rückabwicklung ist die Ausnahme
Der Rücktritt setzt einen erheblichen Mangel voraus und macht die Finanzierung nicht ungeschehen. Oft ist Schadensersatz in Höhe der Sanierungskosten der wirtschaftlich bessere Weg – das gehört in die Strategie, bevor der erste Brief rausgeht.
Transparent vor Beauftragung
Gerichtliche Verfahren laufen nach RVG aus dem Streitwert (Schadenshöhe bzw. Kaufpreis bei Rückabwicklung); die Erstbewertung erfolgt zu vorab vereinbarter Vergütung.
Schriftliche Kosteneinschätzung inklusive Prozessrisiko vor jedem Schritt.
Rechtsschutzversicherungen decken solche Streitigkeiten teils ab – wir prüfen die Eintrittspflicht.
Die gesetzlichen Gebühren können Sie vorab mit unserem RVG-Rechner überschlagen; Grundsätze der Abrechnung erklärt die Seite Honorar & Kosten.
Was wir übernehmen – und was nicht
Bausachverständiger
Ursache und Sanierungskosten klärt der Sachverständige – wir führen dessen Befund in die rechtliche Anspruchsdurchsetzung über und benennen bei Bedarf erfahrene Gutachter.
Versicherung
Wohngebäude- oder Elementarversicherung deckt Ereignisschäden, nicht die Einstandspflicht des Verkäufers – beide Wege prüfen wir parallel.
Häufige Fragen
Möglich. Der Ausschluss erfasst nicht arglistig verschwiegene Mängel und nicht vereinbarte Beschaffenheiten. Feuchte Keller, die vor der Besichtigung frisch überstrichen wurden, sind der Klassiker – entscheidend sind die Indizien für Vorkenntnis.
Fall prüfen lassen
Beschreiben Sie den Mangel und laden Sie Vertrag und Fotos hoch – Sie erhalten eine ehrliche Einschätzung Ihrer Chancen.
Bearbeitet von Rechtsanwalt Ozan Aslan · Rechtsanwaltskammer Karlsruhe
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In einem ersten Gespräch klären wir Ihre rechtliche Situation und das weitere Vorgehen.