Vorkaufsrecht beim Immobilienverkauf: Mieter und Gemeinde

Zwei Vorkaufsrechte, die jeden Verkauf betreffen können

Beim Verkauf einer Immobilie kann ein Dritter verlangen, an die Stelle des Käufers zu treten – zu den Bedingungen, die Käufer und Verkäufer ausgehandelt haben. In der Praxis kommen zwei gesetzliche Vorkaufsrechte vor: das des Mieters einer umgewandelten Wohnung und das der Gemeinde beim Verkauf von Grundstücken. Für Verkäufer bedeutet das Verzögerung und im Zweifel einen anderen Vertragspartner, für Käufer das Risiko, am Ende leer auszugehen.

Das Vorkaufsrecht des Mieters

Wird eine vermietete Wohnung verkauft, an der nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, ist der Mieter zum Vorkauf berechtigt (§ 577 Abs. 1 BGB). Das betrifft vor allem Wohnungen in Häusern, die nach Einzug des Mieters in Eigentumswohnungen aufgeteilt wurden; nach der Rechtsprechung gilt es grundsätzlich nur für den ersten Verkauf nach der Umwandlung, nicht für spätere Weiterverkäufe. Kein Vorkaufsrecht besteht beim Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des eigenen Haushalts.

• –Der Verkäufer muss dem Mieter den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen und ihn dabei über sein Vorkaufsrecht unterrichten (§ 577 Abs. 2, § 469 Abs. 1 BGB).
• –Der Mieter hat ab Empfang der Mitteilung zwei Monate Zeit (§ 469 Abs. 2 BGB).
• –Er übt das Recht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer aus (§ 577 Abs. 3 BGB).
• –Dann kommt der Kauf zwischen Verkäufer und Mieter zu denselben Bedingungen zustande, die mit dem Käufer vereinbart waren (§ 464 Abs. 2 BGB).
• –Abweichungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 577 Abs. 5 BGB).

Wer die Unterrichtung unterlässt oder fehlerhaft durchführt, riskiert Schadensersatzansprüche des Mieters. Ohne Mitteilung des Vertragsinhalts beginnt die Frist des Mieters zudem gar nicht erst zu laufen.

Das Vorkaufsrecht der Gemeinde

Die Gemeinde hat ein Vorkaufsrecht beim Kauf von Grundstücken in den Fällen, die § 24 Abs. 1 BauGB aufzählt, etwa in Sanierungsgebieten, im Geltungsbereich einer Erhaltungssatzung, in Umlegungsgebieten oder bei Flächen, die der Bebauungsplan für öffentliche Zwecke vorsieht. Ausgeschlossen ist es unter anderem beim Verkauf an den Ehegatten oder an nahe Verwandte (§ 26 BauGB). Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Erbbaurechts steht es der Gemeinde nicht zu (§ 24 Abs. 2 BauGB) – beide Vorkaufsrechte treffen deshalb vor allem dann zusammen, wenn ein Haus verkauft wird, an dem Wohnungseigentum erst begründet werden soll.

• –Der Verkäufer muss der Gemeinde den Inhalt des Kaufvertrags unverzüglich mitteilen; in der Praxis übernimmt das der Notar (§ 28 Abs. 1 BauGB).
• –Die Gemeinde kann ihr Recht nur binnen drei Monaten nach der Mitteilung durch Verwaltungsakt ausüben (§ 28 Abs. 2 BauGB).
• –Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst ein, wenn nachgewiesen ist, dass kein Vorkaufsrecht besteht oder es nicht ausgeübt wird; dafür stellt die Gemeinde auf Antrag ein Zeugnis aus, das sogenannte Negativattest (§ 28 Abs. 1 BauGB).

Was in den Kaufvertrag gehört

Ein sauber gestalteter Kaufvertrag fängt die Risiken auf, die im konkreten Fall bestehen: Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn beim Grundstücksverkauf das Negativattest der Gemeinde vorliegt und, bei einer umgewandelten Mietwohnung, die Frist des Mieters abgelaufen ist; für den Fall, dass ein Vorkaufsrecht ausgeübt wird, regelt der Vertrag die Rückabwicklung und die Kosten. Verkäufer sollten zudem vor dem Notartermin klären, ob die Wohnung nach Einzug des Mieters aufgeteilt wurde. Worauf es beim Entwurf sonst ankommt, zeigt der Beitrag Kaufvertrag: Checkliste vor dem Notartermin; zur Begleitung des Verkaufs siehe Immobilienverkauf.