Ratgeber
Vermieterrecht
Die Lagen, die Vermieter am häufigsten in eine Kanzlei führen: ausbleibende Miete, Kündigung, Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung und Räumung. Jeder Beitrag beginnt mit einer Direktantwort und nennt die einschlägigen Normen mit Fundstelle.
Geschrieben für private und gewerbliche Vermieter. Die Beiträge ordnen die Rechtslage ein und ersetzen keine Prüfung Ihres Einzelfalls.
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- Mieterhöhung: Voraussetzungen, Kappungsgrenze und typische FehlerEine Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete setzt voraus, dass die Miete zum Wirkungszeitpunkt 15 Monate unverändert ist und das Erhöhungsverlangen dem Mieter frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zugeht (§ 558 BGB). Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen, in vielen Städten um 15 Prozent (Kappungsgrenze). Das Verlangen muss in Textform ergehen und begründet sein, etwa mit dem Mietspiegel. Stimmt der Mieter nicht bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang zu, bleiben drei weitere Monate für die Zustimmungsklage (§ 558b BGB).
- Nebenkostenabrechnung: Frist und Anforderungen für VermieterVermieter müssen über die Betriebskosten innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums abrechnen – die Abrechnung muss dem Mieter bis dahin zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Nach Fristablauf sind Nachforderungen grundsätzlich ausgeschlossen; Guthaben des Mieters bleiben geschuldet. Formell wirksam ist die Abrechnung nur mit Gesamtkosten, Verteilerschlüssel, Anteil des Mieters und Abzug der Vorauszahlungen. Umgelegt werden dürfen nur Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung, sofern der Mietvertrag die Umlage vereinbart.
- Eigenbedarfskündigung: Voraussetzungen und typische FehlerEine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass Sie die Wohnung für sich, Familienangehörige oder Angehörige Ihres Haushalts ernsthaft benötigen (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Die Gründe müssen konkret im Kündigungsschreiben stehen: wer einzieht und warum gerade in diese Wohnung. Es gelten Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten (§ 573c BGB), nach Umwandlung in Wohnungseigentum zusätzlich Sperrfristen von drei bis zu zehn Jahren (§ 577a BGB). Häufigste Fehler sind formelhafte Begründungen und vorgetäuschter Bedarf – letzterer löst Schadensersatzansprüche des Mieters aus.
- Mieter zahlt nicht: Schritte, Fristen und Kündigung für VermieterZahlt der Mieter nicht, sollten Vermieter den Rückstand exakt beziffern, eine Zahlungsfrist setzen und ab Erreichen der gesetzlichen Schwelle fristlos und hilfsweise ordentlich kündigen. Die fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete in Verzug ist oder der Rückstand insgesamt zwei Monatsmieten erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB). Kaution verrechnen oder Schlösser austauschen ist verboten – der rechtssichere Weg führt über Kündigung, Klage und Gerichtsvollzieher.
- Räumungsklage: Ablauf, Dauer und Kosten für VermieterDie Räumungsklage läuft in fünf Schritten: wirksame Kündigung, Auszugsfrist, Klage beim Amtsgericht am Ort der Wohnung, Urteil, Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher. Realistisch dauert das je nach Gericht und Gegenwehr etwa vier bis zwölf Monate; die Kosten richten sich nach dem Streitwert (Jahreskaltmiete) und trägt bei Verlust der Mieter – wirtschaftlich hängt die Erstattung aber von seiner Zahlungsfähigkeit ab.
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