Mietkaution nach dem Auszug: Was der Vermieter einbehalten darf

Die Spielregeln für die Kaution

Für Mietverhältnisse über Wohnraum gilt § 551 BGB:

• –Höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten (§ 551 Abs. 1 BGB).
• –Der Mieter darf in drei gleichen Monatsraten zahlen; die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig (§ 551 Abs. 2 BGB).
• –Der Vermieter legt die Kaution getrennt von seinem Vermögen an, die Erträge stehen dem Mieter zu und erhöhen die Kaution (§ 551 Abs. 3 BGB).
• –Abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 551 Abs. 4 BGB).

Nach dem Auszug: keine sofortige Rückzahlung

Die Kaution sichert alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis – offene Miete, Schäden an der Wohnung, Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung. Der Vermieter muss sie deshalb nicht am Tag der Schlüsselübergabe zurückzahlen, sondern darf in angemessener Zeit prüfen, ob ihm noch Forderungen zustehen. Wie lang diese Zeit ist, hängt vom Einzelfall ab; eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Ist eine Nachzahlung aus einer noch nicht fälligen Betriebskostenabrechnung zu erwarten, darf er einen angemessenen Teil bis zur Abrechnung zurückhalten.

Die Sechs-Monats-Frist für Schäden

Ansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten – und die Frist beginnt nicht mit dem Vertragsende, sondern mit dem Tag, an dem er die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB). Wer Schäden geltend machen will, die über die Kaution hinausgehen, muss innerhalb dieser sechs Monate handeln, etwa durch Klage oder Mahnbescheid. Ein einseitiges Schreiben an den Mieter hält die Verjährung nicht auf; gehemmt ist sie nur, solange tatsächlich über den Anspruch verhandelt wird (§ 203 BGB).

Verrechnen mit der Kaution geht auch danach

Für die Kaution selbst hat der Bundesgerichtshof die Lage der Vermieter verbessert: Mit Schadensersatzansprüchen wegen Beschädigung der Wohnung kann der Vermieter gegen den Anspruch auf Rückzahlung einer Barkaution auch dann noch aufrechnen, wenn diese Ansprüche nach § 548 BGB bereits verjährt sind – und zwar auch, wenn er innerhalb der sechs Monate noch keinen Geldersatz verlangt hatte (§ 215 BGB; BGH, Urteil vom 10. Juli 2024 – VIII ZR 184/23). Das hilft aber nur bis zur Höhe der Kaution, und der Schaden muss bestehen und bewiesen werden. Was darüber hinausgeht, ist nach sechs Monaten verloren.

Was Vermieter konkret tun sollten

• –Bei der Rückgabe ein Übergabeprotokoll mit Fotos erstellen und vom Mieter unterschreiben lassen.
• –Den Tag der Rückgabe notieren – ab ihm läuft die Sechs-Monats-Frist.
• –Schäden zeitnah beziffern (Kostenvoranschlag, Rechnung) und schriftlich mit der Kaution abrechnen.
• –Bei Forderungen über die Kaution hinaus rechtzeitig vor Fristablauf gerichtlich vorgehen.
• –Einen Einbehalt für die Betriebskosten nur in der Höhe ansetzen, die nach den Vorjahren realistisch ist.

Sonderfall Verkauf der Wohnung

Wird die vermietete Wohnung verkauft, tritt der Erwerber mit dem Eigentumsübergang im Grundbuch auch in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Kann der Mieter die Kaution bei Vertragsende vom Erwerber nicht erlangen, bleibt der frühere Vermieter zur Rückzahlung verpflichtet (§ 566a BGB). Beim Verkauf gehört die Übergabe der Kaution an den Käufer deshalb ausdrücklich in den Kaufvertrag.