Mahnbescheid gegen Mieter: Antrag, Widerspruch und Vollstreckung

Wann können Vermieter einen Mahnbescheid beantragen?

Mit einem Mahnbescheid können Sie eine bestimmte Geldsumme in Euro geltend machen (§ 688 Abs. 1 ZPO). Dazu gehören offene Mieten und fällige Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung. Sie müssen Forderung und Schuldner genau benennen können. Hängt der Anspruch von einer noch nicht erbrachten Gegenleistung ab, ist das Mahnverfahren ausgeschlossen (§ 688 Abs. 2 ZPO).

Eine Räumung können Sie auf diesem Weg nicht erreichen. Dafür benötigen Sie ein gesondertes gerichtliches Vorgehen. Überlegen Sie deshalb vor dem Antrag, ob Sie nur Geld verlangen oder zugleich die Wohnung zurückerhalten wollen. Die weiteren Möglichkeiten bei Mietrückständen erläutert der Beitrag Mieter zahlt nicht: Was tun?.

Welches Mahngericht ist zuständig?

Das Mahnverfahren führen die Amtsgerichte durch. Ausschließlich zuständig ist grundsätzlich das Amtsgericht am allgemeinen Gerichtsstand des Antragstellers, also des Vermieters. Hat dieser keinen allgemeinen Gerichtsstand im Inland, ist das Amtsgericht Wedding in Berlin zuständig (§ 689 Abs. 1 und 2 ZPO). Die Länder können Verfahren bei zentralen Mahngerichten bündeln, auch über Landesgrenzen hinweg (§ 689 Abs. 3 ZPO). Prüfen Sie deshalb die jeweilige zentrale Zuständigkeit. Das Mahngericht ist nicht automatisch das Gericht, das später über den Mietstreit entscheidet.

Was gehört in den Antrag?

§ 690 Abs. 1 ZPO verlangt die Bezeichnung der Parteien und ihrer Vertreter, des Mahngerichts und des für einen Rechtsstreit zuständigen Gerichts. Hauptforderung und Nebenforderungen müssen einzeln und getrennt bezeichnet werden. Außerdem erklären Sie, dass der Anspruch nicht von einer Gegenleistung abhängt oder diese bereits erbracht ist. Für Rechtsanwälte ist die Antragstellung nur in maschinell lesbarer Form zulässig (§ 702 Abs. 2 ZPO).

• –Erfassen Sie die offenen Mietmonate und die jeweils verlangten Beträge getrennt und nachvollziehbar.
• –Bezeichnen Sie eine Betriebskostennachzahlung mit Abrechnungszeitraum und Betrag. Prüfen Sie vorher Fälligkeit und Berechtigung.
• –Ziehen Sie eingegangene Zahlungen ab. Prüfen Sie Einwendungen des Mieters, bevor Sie die Forderung angeben.
• –Berechnen Sie Zinsen gesondert und halten Sie fest, ab wann und aus welchem Grund Verzug besteht.

Der Mahnbescheid enthält ausdrücklich den Hinweis, dass das Gericht nicht geprüft hat, ob Ihnen der Anspruch zusteht (§ 692 Abs. 1 Nr. 2 ZPO). Sein Erlass bestätigt daher weder die Höhe des Rückstands noch die Wirksamkeit Ihrer Abrechnung.

Widerspruch: Wann wird aus dem Mahnverfahren ein Rechtsstreit?

Der Mahnbescheid fordert den Mieter auf, innerhalb von zwei Wochen seit Zustellung zu zahlen oder mitzuteilen, ob und in welchem Umfang er widerspricht (§ 692 Abs. 1 Nr. 3 ZPO). Widerspruch ist gegen die gesamte Forderung oder einen Teil möglich. Er kann noch erhoben werden, solange der Vollstreckungsbescheid nicht verfügt ist. Ein verspäteter Widerspruch wird als Einspruch behandelt (§ 694 ZPO).

Nach rechtzeitigem Widerspruch erfolgt die Abgabe an das Streitgericht, wenn eine Partei die Durchführung des streitigen Verfahrens beantragt (§ 696 Abs. 1 ZPO). Diesen Antrag können Sie schon mit dem Mahnantrag stellen. Nun müssen Sie Ihren Anspruch im Rechtsstreit begründen und erforderlichenfalls beweisen. Mietvertrag, Zahlungsübersicht und Abrechnung sollten deshalb schon vor Beginn vollständig vorliegen.

Was ist ein Vollstreckungsbescheid?

Ohne rechtzeitigen Widerspruch können Sie einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Das ist erst nach Ablauf der Widerspruchsfrist möglich. Im Antrag müssen Sie angeben, ob und welche Zahlungen inzwischen auf den Mahnbescheid geleistet wurden (§ 699 Abs. 1 ZPO). Das Gericht erlässt den Vollstreckungsbescheid nicht automatisch.

Beachten Sie die Sechs-Monats-Grenze: Ist kein Widerspruch erhoben, fällt die Wirkung des Mahnbescheids weg, wenn Sie den Vollstreckungsbescheid nicht binnen sechs Monaten seit Zustellung des Mahnbescheids beantragen. Das gilt auch bei rechtzeitigem Antrag, wenn dieser zurückgewiesen wird (§ 701 ZPO).

Der Vollstreckungsbescheid steht einem für vorläufig vollstreckbar erklärten Versäumnisurteil gleich (§ 700 Abs. 1 ZPO). Der Mieter kann Einspruch einlegen. Die Frist beträgt bei Zustellung im Inland grundsätzlich zwei Wochen ab Zustellung des Vollstreckungsbescheids (§ 700 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 339 Abs. 1 ZPO). Bei Auslandszustellung beträgt sie einen Monat; das Gericht kann eine längere Frist bestimmen. Bei öffentlicher Zustellung bestimmt das Gericht die Frist (§ 339 Abs. 2 und 3 ZPO).

Zwangsvollstreckung: der Ablauf nach dem Titel

Der Vollstreckungsbescheid ist ein Vollstreckungstitel (§ 794 Abs. 1 Nr. 4 ZPO). Er eröffnet die Durchsetzung der titulierten Geldforderung. Ob Sie tatsächlich Geld erhalten, hängt auch davon ab, ob beim Mieter pfändbares Vermögen vorhanden ist. Ein Titel ist keine Zahlungsgarantie und berechtigt nicht zur Räumung der Wohnung.

1. 01

   Zahlungsstand abgleichen

   Prüfen Sie vor weiteren Maßnahmen, welche Beträge nach Erlass des Titels eingegangen sind und welcher Rest offenbleibt.

2. 02

   Vollstreckung vorbereiten

   Lassen Sie die Voraussetzungen und eine zur Vermögenslage passende Maßnahme prüfen. Titel, Zustellung und ein etwaiger Einspruch gehören in diese Prüfung.

3. 03

   Maßnahme veranlassen

   Die Vollstreckung muss gesondert veranlasst werden. Dokumentieren Sie weitere Zahlungseingänge und berücksichtigen Sie diese bei der offenen Forderung.

Verjährung, Verzug und Zinsen getrennt prüfen

Für Mietforderungen gilt grundsätzlich die regelmäßige Verjährung von drei Jahren (§ 195 BGB). Sie beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und Sie die anspruchsbegründenden Umstände und den Schuldner kennen oder ohne grobe Fahrlässigkeit kennen müssten (§ 199 Abs. 1 BGB). Die Zustellung des Mahnbescheids hemmt die Verjährung (§ 204 Abs. 1 Nr. 3 BGB). Planen Sie rechtzeitig; verlassen Sie sich nicht allein auf das Absenden eines Antrags. Auch ein nicht weiter betriebenes Verfahren kann die Hemmung nicht unbegrenzt erhalten (§ 204 Abs. 2 BGB).

Verzug tritt grundsätzlich durch eine Mahnung nach Fälligkeit ein. Die Zustellung eines Mahnbescheids steht der Mahnung gleich. Eine Mahnung ist unter anderem entbehrlich, wenn die Leistungszeit nach dem Kalender bestimmt ist. Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange er die Nichtleistung nicht zu vertreten hat (§ 286 BGB). Während des Verzugs fallen grundsätzlich fünf Prozentpunkte über dem Basiszinssatz an. Für Entgeltforderungen aus Rechtsgeschäften ohne Verbraucherbeteiligung gelten neun Prozentpunkte darüber (§ 288 Abs. 1 und 2 BGB). Das sind Zuschläge zum Basiszinssatz, keine festen Gesamtzinssätze.

Mahnbescheid und fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs

§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB erfasst zwei Fälle: Verzug für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon; oder Verzug über mehr als zwei Termine mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht. Bei Wohnraum muss der rückständige Teil im ersten Fall eine Monatsmiete übersteigen; dies gilt nicht bei Vermietung nur zum vorübergehenden Gebrauch (§ 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB). Vorherige Befriedigung schließt die Kündigung wegen dieses Zahlungsverzugs aus (§ 543 Abs. 2 Satz 2 BGB).

Bei Wohnraum kann die fristlose Kündigung durch Schonfristzahlung unwirksam werden. Dafür muss der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs wegen der fälligen Miete und der fälligen Nutzungsentschädigung befriedigt sein oder eine öffentliche Stelle sich zur Befriedigung verpflichten. Die Ausnahme: Der Kündigung ging vor nicht länger als zwei Jahren bereits eine auf diesem Weg unwirksam gewordene Kündigung voraus (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Der Mahnbescheid über Geld setzt diese Schonfrist nicht in Gang. Stimmen Sie Zahlungsforderung, Kündigung und Räumungsanspruch deshalb aufeinander ab.

Wann ist eine Klage der passendere Weg?

Ein Mahnbescheid kommt besonders in Betracht, wenn Sie eine klar bezifferte Geldforderung verfolgen und keinen Widerspruch erwarten. Bestreitet der Mieter bereits die Miethöhe, macht er Mängel geltend oder greift er die Betriebskostenabrechnung an, ist mit einem Rechtsstreit zu rechnen. Eine unmittelbare Klage kann dann den Umweg über das Mahnverfahren vermeiden. Geht es zugleich um die Herausgabe der Wohnung, sollten Sie das Vorgehen insgesamt planen. Zum Räumungsanspruch lesen Sie den Beitrag Räumungsklage: Ablauf, Kosten und Dauer. Die rechtliche Prüfung von Zahlungsforderung und Kündigung beschreibt die Seite Mieter zahlt nicht.