Mietschulden eintreiben: Inkasso beauftragen oder Anwalt?

Mietschulden eintreiben: Welche Unterstützung brauchen Vermieter?

Wenn Miete ausbleibt, liegt der Gedanke nahe, ein Inkassounternehmen zu beauftragen. Ob das zu Ihrem Fall passt, hängt vor allem vom Ziel ab: Geht es nach dem Auszug nur noch um eine nachvollziehbare Geldforderung, oder müssen Sie zugleich das laufende Mietverhältnis beenden und die Wohnung zurückerhalten? Forderungseinzug und mietrechtliche Konfliktlösung verlangen unterschiedliche Schritte.

Auch wer nach einem Inkasso-Unternehmen in Heidelberg sucht, sollte deshalb zuerst Rückstände, Zahlungen und Einwendungen sortieren. Ein Anbieterwechsel beseitigt keine Unklarheit darüber, welcher Betrag tatsächlich offen ist. Die Kanzlei vertritt im Mietrecht ausschließlich Vermieter und kann den Zahlungsanspruch gemeinsam mit Fragen zu Kündigung und Räumung prüfen.

Was darf ein registrierter Inkassodienstleister?

§ 2 Abs. 2 RDG versteht unter einer Inkassodienstleistung die als eigenständiges Geschäft betriebene Einziehung fremder oder zum Zweck der Einziehung auf fremde Rechnung abgetretener Forderungen. Dazu gehören ausdrücklich auch die auf die Einziehung bezogene rechtliche Prüfung und Beratung. Inkasso ist daher mehr als das bloße Versenden standardisierter Zahlungserinnerungen.

Nach § 10 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 RDG dürfen dafür registrierte Personen aufgrund besonderer Sachkunde Inkassodienstleistungen erbringen. Prüfen Sie vor der Beauftragung Registrierung und Leistungsumfang. Ein Dienstleister kann im Rahmen dieser Befugnis offene Forderungen prüfen, Zahlungen anfordern und über deren Begleichung verhandeln. Die Befugnis umfasst auch rechtliche Fragen zum Forderungseinzug; sie ist keine allgemeine Erlaubnis für jede mietrechtliche Beratung oder gerichtliche Vertretung.

Wie weit reicht die Vertretung im Mahnverfahren?

§ 79 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 ZPO erlaubt registrierten Inkassodienstleistern die Vertretung im Mahnverfahren bis zur Abgabe an das Streitgericht. Die Vorschrift erlaubt außerdem die Vertretung im Verfahren der Zwangsvollstreckung wegen Geldforderungen in das bewegliche Vermögen, nimmt aber Handlungen aus, die ein streitiges Verfahren einleiten oder innerhalb eines streitigen Verfahrens vorzunehmen sind. Diese Grenzen sind bei der Auftragsplanung entscheidend.

Die Grenze lautet also nicht pauschal: Inkasso darf nur außergerichtlich tätig sein. Ebenso wenig erlaubt die Registrierung eine Vertretung im gesamten anschließenden Zahlungsprozess. Ist absehbar, dass der Mieter die Forderung bestreitet, sollten Sie den möglichen Übergang in ein streitiges Verfahren und dessen Betreuung schon vor dem Auftrag besprechen. Den Ablauf und die Voraussetzungen erläutert der Beitrag Mahnbescheid gegen Mieter.

Wann spricht mehr für einen Rechtsanwalt?

Bei einem laufenden Mietverhältnis kann eine reine Zahlungsaufforderung zu kurz greifen. Wenn Sie eine Kündigung rechtlich vorbereiten und ihre Folgen durchsetzen wollen oder eine Räumungsklage erforderlich wird, benötigen Sie eine über den Forderungseinzug hinausgehende Prüfung. Ein Rechtsanwalt kann diese mietrechtlichen Fragen und die gerichtliche Vertretung zusammen übernehmen.

Allein aufgrund seiner Inkassoregistrierung darf ein Dienstleister Sie im streitigen Mietprozess oder in einer Räumungsklage nicht als Prozessbevollmächtigter vertreten. Diese Verfahren sind von der besonderen Befugnis des § 79 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 ZPO nicht umfasst. Daraus folgt kein allgemeiner Anwaltszwang für Vermieter: Soweit anwaltliche Vertretung nicht geboten ist, dürfen Parteien nach § 79 Abs. 1 ZPO selbst prozessieren. Absatz 2 lässt außerdem bestimmte andere Bevollmächtigte unter den dort genannten Voraussetzungen zu. Für eine umfassende entgeltliche Vertretung im streitigen Mietfall ist der Rechtsanwalt deshalb der passende Ansprechpartner.

Das gilt besonders, wenn der Mieter Mängel, eine Mietminderung oder Gegenforderungen einwendet. Diese Themen können zugleich beeinflussen, ob ein Rückstand besteht und wie auf das laufende Vertragsverhältnis zu reagieren ist. Die ersten Handlungsmöglichkeiten ordnet der Beitrag Mieter zahlt nicht: Was tun? ein. Die Einzelprüfung der Kündigungsvoraussetzungen ersetzt dieser Vergleich zwischen Inkasso und Anwalt nicht.

Wann kann Inkasso genügen?

Eine überschaubare, unbestrittene Mietforderung nach dem Auszug kann sich für einen Inkassoauftrag eignen. Beispielsweise ist die Wohnung bereits zurückgegeben, die Zahlungsübersicht vollständig und es geht nur noch um die Begleichung offener Mieten. Dann kann der Schwerpunkt auf Zahlungsaufforderungen, Kontakt zum Schuldner und einer nachvollziehbaren Zahlungsvereinbarung liegen.

Das ist eine praktische Abwägung, keine gesetzliche Beschränkung auf unbestrittene Forderungen. Entscheidend sind die erlaubten Leistungen, die Komplexität des Einzelfalls und die erwarteten nächsten Schritte. Auch nach dem Auszug können Einwendungen oder ein notwendiger Rechtsstreit für eine anwaltliche Bearbeitung sprechen. Weder Inkasso noch anwaltliche Beauftragung garantieren, dass der Schuldner tatsächlich zahlen kann.

Wer trägt die Kosten der Beauftragung?

Die eigene Vergütungspflicht gegenüber dem beauftragten Anbieter ist von einem Erstattungsanspruch gegen den Mieter zu unterscheiden. Als Verzugsschaden kommen erforderliche Rechtsverfolgungskosten unter den Voraussetzungen der §§ 280, 286 BGB in Betracht. Eine bloße Beauftragung macht noch nicht alle vereinbarten Kosten zum Schaden des Mieters. Die Pflichtverletzung muss zu vertreten sein; für den Verzögerungsschaden muss insbesondere Verzug vorliegen.

Grundsätzlich tritt Verzug nach Fälligkeit durch eine Mahnung ein. Eine Mahnung kann unter den Voraussetzungen des § 286 Abs. 2 BGB entbehrlich sein, etwa bei kalendermäßig bestimmter Leistungszeit. Solange die Nichtleistung auf einem nicht zu vertretenden Umstand beruht, tritt kein Verzug ein (§ 286 Abs. 4 BGB). Halten Sie deshalb fest, wann die jeweilige Forderung fällig war, welche Mahnungen zugegangen sind und weshalb Sie Verzug annehmen.

§ 13e Abs. 1 RDG begrenzt den Ersatz berechneter Inkassokosten als Schaden auf die Vergütung, die einem Rechtsanwalt für diese Tätigkeit nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz zustehen würde. Das ist eine Erstattungsobergrenze, keine Zusage, dass der Schuldner stets sämtliche Kosten tragen muss. Eine konkrete Gebührenberechnung hängt vom Auftrag und Sachverhalt ab und wird hier nicht angegeben.

Werden sowohl Inkasso als auch Anwalt mit der Einziehung beauftragt, begrenzt § 13f RDG den Schaden grundsätzlich auf die Kosten einer alleinigen Anwaltsbeauftragung. Das gilt für außergerichtliche und gerichtliche Aufträge. Die Vorschrift nimmt den Fall aus, dass der Schuldner die Forderung erst nach Beauftragung des Inkassodienstleisters bestreitet und dieses Bestreiten Anlass für die Anwaltsbeauftragung gibt. Ein geplanter Wechsel führt deshalb nicht automatisch zu vollständig erstattungsfähigen doppelten Kosten.

Verzugszinsen getrennt berechnen

Während des Verzugs ist eine Geldschuld nach § 288 Abs. 1 BGB mit jährlich fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen. Für Entgeltforderungen aus Rechtsgeschäften, an denen kein Verbraucher beteiligt ist, sieht Absatz 2 neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz vor. Ob diese zweite Regel gilt, hängt von beiden Vertragsseiten ab. Die bloße Bezeichnung als Gewerbemietvertrag ersetzt diese Prüfung nicht. Erfassen Sie Zinsbeginn und offene Hauptforderung getrennt; spätere Teilzahlungen sind zu berücksichtigen.

Unterlagen für die Entscheidung vorbereiten

• –Mietvertrag, Nachträge und aktuelle Anschrift des Mieters zusammenstellen.
• –Offene Mietmonate, fällige Nachzahlungen und eingegangene Zahlungen nachvollziehbar auflisten.
• –Mahnungen, Schriftwechsel und sämtliche Einwendungen des Mieters beifügen.
• –Das Ziel festlegen: nur Geld nach dem Auszug oder zugleich Klärung des laufenden Mietverhältnisses und Rückgabe der Wohnung?
• –Leistungsumfang, Vergütung und Vorgehen bei einem Übergang in das streitige Verfahren vor der Beauftragung klären.

Mit diesen Unterlagen lässt sich beurteilen, ob ein Inkassodienstleister für die verbleibende Geldforderung ausreicht oder eine anwaltliche Gesamtbearbeitung sinnvoll ist. Wie die Kanzlei Vermieter bei Zahlungsrückständen unterstützt, beschreibt die Seite Mieter zahlt nicht.